文

市堂大叔

相近的数字，却铺垫着不同的转折。

去年9月份，合肥整体开盘去化率40%冒头，今年9月份，开盘去化率到了42%。

都是40%+，但不同的是，去年9月起，市场在往下走，而今年却在爬坡上行。

01

今年，1-4月开盘去化率基本在20%多徘徊，疫情缓和后，5月攀升至29%，6-8月又稳定在34%+。

9月结束(截止今天)，共开盘加推套，(当天)去化率冲到41.98%，而在过去的6天，23个盘开盘狂推套，大量释放了9月份蓄的客，(当天)卖掉套。

此外，相比8月份的“开盘量套、去化率37.56%”，这个金九，整体“先平后翘”，供需是有上涨的。

当然，9月市场的走好，还在于月末，几个新盘首开热销的推高，

1、9月25日，经开区的中海上东区，首开上市3栋(24-27层)精装大高层(1.87万/㎡)、2栋18层精装小高层(1.98万+/㎡)、1栋11层精装洋房3栋8层精装洋房(标准层折后价2.2-2.3万/㎡)。

该盘首开套，当天卖了套，去化7.5成。

周边资源：

项目距地铁7号线较远，3公里以上；学区为习友小学、46中海恒分校，地块周边规划小学，后续学区变动，存在可能。

东北侧，有公园万象的阻隔，规避了高架影响。

资源较为一般，也没用分销，卖得这么好，核心原因：

还是区域内的供需关系(库存极低，供小于求)，以及与滨湖区(精装高层2.1万+/㎡)、包河区(精装高层2万+/㎡)的价差关系。

JK01地块为公园万象；JK02地块为中海上东区

2、9月25日，肥西县的徽创佳兆业未来城，首开1栋毛坯大高层、3栋18层的毛坯小高层、1栋11F毛坯洋房。

共套，高层折后价1.41-1.47万/㎡，洋房标准层折后价1.58万+/㎡，卖了70%+。

该盘距离地铁3号线延长线(9月29日正式开建)青年路站约米，享受旭辉翡翠江来的商业茂，学区为上派中心校(北校区)。

拥有刚需配套三大件，且相比旭辉翡翠江来，远离铁路不利因素。

目前，肥西竞争比较激烈，多盘分销点数在2个点以上，但板块及单盘的容量都还是有的。

比如，隔壁的旭辉翡翠江来，8月份卖了约套，9月份卖了约套。所以，加上配套的优势，佳兆业首开去化掉多套，就有了逻辑。

3、高新区的乐富强文宸悦府，9月30日首开，推了2栋18层毛坯小高层，共套，折后价1.54万+/㎡，官宣卖了多套。

其实，该盘周边资源并不突出，距地铁2号线站口3.5公里，学校为习友路小学(磨子潭路校区)、琥珀中学南岗校区，无大型商业体。

但能有不错的走量，与高新区西新房的低供应量、低库存量有关，加上周边地缘产业客群不少，也就支撑了首开热销。

02

当然，有首开热销的盘，也有走量一般的项目。

比如，9月25日首开落位的北麓雅苑，上市3栋毛坯小高层，约套，折后价不到1.3万/㎡，也仅卖了30多套。

近期，港龙、中南在北城拿地，至此北城有近19盘住宅盘在售，潜在库存量约万㎡以上。

竞争分流+价格战，也导致(北麓雅苑)首开的量价较难实现，而巨大的库存量，也降低了板块潜力，预计北城继续横盘1年+。

再就是，包河区的奥园龙川玖著，9月26日首开，上市2栋18层小高层(折后价2.11万+/㎡)，3栋11层的洋房(折后价2.18万+/㎡)、1栋8层的洋房(折后价2.31万+/㎡)。

项目推出套，仅去化3成，开盘当天销售约套+。

虽然，配套有些亮点，有地铁4号线站口(大强路站)，学校资源为葛大店小学南校区、48中祁门路校区，但周边同价或低价的可代替板块较多。

本身该盘所在淝河镇板块，就已经多盘竞争(翡翠天际、锦绣龙川、时代领锋、金隅双盘)，加上包河工业园板块、滨湖金融基地板块，以及上述经开南艳湖板块的公园万象、中海上东区。

能卖好，需要一定实力和运气

03

整体市场的爬坡上行，在于热销盘的支撑，而盘与盘之间还是有分化的。

市场容量就那么多，有盘热销，自然有盘蓄客、销售不行的。

像是，近期要首开的，肥西县的，旭辉正荣政务未来，(截至目前)预约登记0组出头，但水客较多，据了解有效客户多组，蓄客一般。

在肥西内部，该盘地段较偏，距地铁口1.2公里+。

虽有南门小学上派分校、多套76㎡两房小户做卖点，但在强竞争、高分销点的板块，没有绝对的资源优势，赢面不大，自然买账的客户不足。

另外，今该盘价格出炉，备案价1.47万/㎡，而向西南1.5公里的祥源花世界，毛坯高层折后价才卖1.25万+/㎡。

旭辉正荣政务未来76㎡的中户

从目前市场几个特点，可以做出一些中短期市场的预判;

1、从近期消息看，Q4季度，政府又要规模供应一批地，考虑上半年土地断供、少供，未来6个月整体库存量或走低，市场仍会往上走。

但明年年中，随着Q4地块上市+叠加Q3地块持销，市场供需会出现盘整。

2、外围三县供地、存量，是大于市区的，未来三县横盘1-2年可能性更大，而市区机遇更好，尤其是热点板块和顶优学区资源的楼盘。

3、在调控端，当下合肥政府的动作是不多的，自从限价、限购渐渐暗箱放松后，整体政策环境，利于需求释放。

4、近几个月，二手房单月成交量都能达到-套，也侧面反映了市场的需求量。

5、随着新盘实施新的限价体系，加上短期库存走低及供需关系，合肥房价仍处在阴涨的通道上。

04

去年9月，合肥调控从严，库存也在持续攀顶。

所以，当时，规模分销、加推去化个位数、房价横盘……就成了典型现象。

今年9月，已有上行之势，而接下来，国庆8天假期的表现，也左右着鼓风机的风向。

说实话，这个风向，堂叔还挺期待的。

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9.30

项目

祥生雲境

地址

北雁湖旁，文曲路与柏堰湾路交口向南米

产品

总建面20万㎡，限价盘，18F毛坯小高层㎡、㎡，11F毛坯洋房㎡、㎡，现代极简立面，高窗墙比

动态

现已定存组+客户，定存金额5万元；首付2.5成，不限购

资源配套

北雁湖旁低密住区；祥生集团，中国地产TOP27；双轨交口，地铁4号南延线(规划)、7号线(规划)；商业、医疗、教育、环境、人文一站式配套

VIP顾问

杜鑫宝，(

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