境内、境外房企经营模式差异。

境外房企较早从增量向存量转型，并通过商业管理积极布局境内市场。它们除了商业体自持运营，还积极尝试REITs等方式由重变轻。

其中商业体自持“长租赁模式”的代表为恒隆地产，其项目定位为：打造世界级综合体商业物业并长期持有。新鸿基地产则采取“以售养租、租售并举”策略。早期的新鸿基着力于刚需住宅的销售，年开始转型可售性商业。凯德集团采用运营与投资为一体的轻资产模式。年，新加坡嘉德置地（凯德前身）确定了轻资产战略，开始通过REITs退出部分不动产，并于次年发行公司首支REITs。

我国房企——万达模式开创行业先河。

万达集团作为境内商业地产的鼻祖，经历了从产品定型阶段的商铺可售到商业购地阶段的以售养租再到运营赋能阶段的轻型外拓。年底万达商管正式完成房地产业务剥离，实现万达广场在由重转轻的战略转型，以强执行、控节点、快周转、标准化快速拓展。

产品定型阶段：商铺可售，主力引流。年，万达集团逐步由住宅地产业务将战略重心转向建立庞大的商业物业组合。第一代万达广场利用二、三楼超市，四楼家具家电卖场、餐饮娱乐等业态吸引人流，促进一楼商铺的销售回款。年出现的第二代万达广场在第一代基础上做了升级，规模扩大了2-3倍，新增了多种业态和品牌店。此时的万达通过与沃尔玛、国美电器等企业的战略合作，开创了“订单地产”的先河，这是早期商业运营环境尚不发达的创新。

第三代万达广场吸取了前两代万达广场的教训，在模式上通过住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业回笼资金，支持购物中心的开发与运营，以售养租，有效解决项目开发和培育期的现金流问题。

由于万达城市综合体对于区域房价、生活配套、就业岗位、税收来源的提升，有效补充完善了城市综合体功能，在带动政府周边地价和人口导入等方面具有积极作用，受到各地政府欢迎。

不管是产品定型期还是商业勾地期，万达都是通过重资产方式开拓可售型或持有型的商业物业。持有型物业经历项目开发期、筹备期到培育期、成熟期，通过运营优化，不断提升出租率和租金水平，逐渐提高经营现金流，长期带来稳定回报。“以售养租”模式可以让出租和可售两个部分互相支持，以配套商业和写字楼带动的周边可售物业的销量。

年初，万达遭遇了现金流危机，一方面是因为短贷长投行为受到资本管制，万达“国内举债，海外投资”的行为遭遇银行集中停贷催收。另一方面，万达通过大规模举债收购了影视、体育类公司，这类公司具有初始投入大、回报周期长的特点，导致短期造血能力下降。因此同年7月，万达将13个文旅城和77个酒店出售给融创中国和富力地产，这一举动也间接坚定了公司轻资产模式的发展，万达商管开始剥离房地产销售业务，新增房地产开发项目交由万达地产集团负责。

轻资产商业管理服务主要是指由专业化团队为商场提供全生命周期（包括从选址、设计施工、招揽租户到日常运营管理及推广等）服务。该种模式下商业管理公司不直接持有业主的商业体，而是充分发挥自身的策划、品牌、招商、运营能力，为业主实现较高的租金和出租率，提高项目整体销售额，共享项目成长带来的收益。

轻资产黄金时代下的钻石赛道。

商业管理收入结构多样化源于其服务类型多元化，服务覆盖商业物业全生命周期，行业壁垒高。商业管理是地产白银时代的趋势性机遇，推动商管服务由幕后走向台前，顺应商业体差异和学习型组织的趋势。

目前，万达商管也正积极筹备上市，作为行业第一梯队的龙头公司，其上市或有望推进资本市场认知，奠定商业管理作为物业管理细分领域中附加值较高的行业地位，并抬升整体板块估值水平。

根据中指院报告，中国购物中心数量由年的个增长至年的个，CAGR为20.9%，预计到年购物中心数量达到个，预期年-年购物中心CAGR为9.41%。

按在运营商业购物中心数量计算，年底前五大商业运营管理提供商的占比约为11%，商业运营管理服务市场高度分散，为轻资产商业拓展提供广阔市场，龙头商管可稳步提升市占率。

华润万象生活为华润置地子公司。公司坚持城市品质生活服务平台的战略定位，构建物业商管和商业运营服务两大主营业务与一个大会员生态体系一体化的“2+1”业务模式。在商管业务上，公司聚焦品质生活赛道，重点布局与母公司协同的六大区域中心，76%的商业物业位于一、二线城市。商业运营服务主要为高端产品“万象城”、品质产品“万象天地”和“万象汇”，年7月开始提供写字楼运营服务。公司商业物管及运营的营收增速高于住宅物管增速，这是由于公司在该领域持续发力推动在管面积的显著提升。此前公司主要通过华润集团及华润置地开发的购物中心扩展服务，未来将更多地通过轻资产模式拓展第三方项目，进一步提升品牌影响力。同时，公司将逐步提升综合毛利率，坚定长期主义的理念，聚焦重奢、高端、品质赛道，全面构建会员体系，实现平台化赋能。

目前，中国轻资产赛道处于快速发展阶段，行业集中度较低，诸如龙湖、万科印力、大悦城、爱琴海、新城等商管公司暂未剥离开发主业，与母公司独立。但随着轻资产作为物业管理子板块中较为优质的赛道价值逐步认可，不排除后期可全部拆分独立。

自从年“9.30”调控至今，房地产行业市场政策调控进入常态化阶段。以稳为主，因城施策的调控主基调将长期维持，“三道红线”、“贷款集中度管理”、“两集中”等政策相继出台，后续或继续加深各地调控细则。

房地产企业经营杠杆的核心在于前端销售去化带来的现金回款，后续市场销售是否符合开发商预期也直接影响第三次集中供地的参与能力。

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