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郭汉斌，西安交通大学工学学士、管理工程硕士，曾供职于万科集团13年，任职万科沈阳、成都及东莞地区公司副总经理、大连万科总经理等职务，也曾担任香港上市公司沿海地产华南、华东地区总经理，其本人亦因在行业内的贡献而多次获评相关城市“房地产十大风云人物”。
年后，创办深圳万象人合投资管理有限公司，创造性地将“代建模式”拓展为“投资者全程委托开发模式”，为中国房地产标杆企业高管创业开辟了一条新途径，并以开发精品住宅为己任，在东莞松山湖成功开发了“龙湖居”和“御湖居”两大标杆项目。
8月初，位于松山湖的“御湖居”项目将开放样板示范区。这个精心雕琢了三年的项目，即将拉开面纱。干净纯粹的居住圈层，独特的米风雨连廊，东莞首创的四大主题泛会所，牺牲建筑物以保证业主的活动空间，确实是一个精心打造的楼盘，这是记者提前踏访项目之后的切身感受。御湖居到底有哪些亮点所在？作为项目的全程运营商，为何没有如当下众多项目一般快速开发快速入市？作为曾身任万科等知名房企高管的资深专家，又如何看待如今东莞楼市的发展？记者专访了龙湖居、御湖居全程开发商——深圳万象人合投资管理有限公司董事长郭汉斌。东莞日报记者王敏三年雕琢打造精品东莞日报：
御湖居是开发商继东莞顶级别墅项目龙湖居之后的第二个项目，这个项目是一个怎样的项目？
郭汉斌：
龙湖居是由万象人合团队打造的东莞乃至整个珠三角的顶级豪宅项目，位列广东省五大豪宅项目之一。御湖居也是我们的心血之作，团队前后在长三角、珠三角踩了无数楼盘，建筑方案最后从几十个方案里甄选其一。
御湖居只有33亩占地，容积率1.5,我们营造了这样7大与众不同之处:
1、高层一梯两户，独立单元，纯正南北通板楼，一字排开，前后均无遮挡，珠三角难觅；
2、四栋板楼之间，拥有米风雨连廊，给住户提供米散步空间；
3、每栋高层架空层均设有主题泛会所，并配有休闲运动设施与交往空间，可以满足家庭不同年龄层次成员的需求，这在东莞也是极为罕见的；
4、临湖高端洋房，米步行至8平方公里大湖，徒步骑行两相宜；
5、在松山湖最顶级豪宅聚集区，万科物管服务的高尚、私密及安全小区，仅有户洋房+14户别墅；
6、总价万左右尊享平米高端洋房；
7、14户别墅尊享专属阳光通道！
东莞日报：
现在大部分楼盘项目都是走快速开发快速销售的路线，为什么会花三年时间去打造这样一个中小型项目？
郭汉斌：
我个人的观点是，未来房地产行业的项目会有三种：
一种是大机构开发商的规模化中等价位项目，这种产品同质性比较强，肯定属于大路货（类似“超市销售”）；
第二种是类似于专卖店的定制型高价位精品项目，属于我们所专注开发的类型；
第三种是大量刚需群体需要的中低价位项目。
我是老万科人，可以说我经历了万科早期的精耕细作及后来的规模开发。御湖居是一个中小规模的项目，在这个项目上，我更希望能沉下心来，做一个虽然不大，但极富生命力的精品楼盘。现在的御湖居是有着自己独特个性的，虽然小区不大，但给了业主极其舒适的空间，而且与众不同。
房地产营销的核心问题是满足未满足的需求。如今，之所以许多城市出现了供需失衡、产品积压现象，是因为当前房地产行业的营销职能缺失。
未来，中高端客户有三种住宅需求：
第一居所满足家庭成员稳定的、不受外界干扰的生活空间；
第二居所满足“中国人”交往的传统需求——“到家里吃、在咱家住”；
第三空间也许是“书房”，也许是“画室”，也许是“小公司办公室”，同学、朋友、商界伙伴可以轻松聚会、聊天、“谈事”，也可以经常性组织“读书会”等。
“投资者委托全程开发模式”是行业趋势东莞日报：
万象人合投资管理公司对御湖居是投资者委托全程开发，在此之前，公司已经成功运营了东莞的一大知名项目——龙湖居，据了解，龙湖居已经全部售罄。请问如何理解“投资者委托全程开发模式”？
郭汉斌：
所谓“投资者委托全程开发模式”，实际上就是投资商除了提供土地和开发资金之外，整个项目的前期策划定位、设计管理、报批报建、招投标管理、材料定板封样、施工管理、全程营销管理、竣工交付管理、后期物业管理及售后保修管理等全过程都交给我们去做，这不是简单的“代建模式”。
自年以来，本人在中国房地产界将“代建模式”创造性拓展为“投资者委托全程开发模式”，为业界许多标杆企业的高管创业提供了广阔的发展空间，比如有些在业界很知名的高管创业，借鉴了我们的“投资者委托全程开发模式”。
东莞日报：
这种模式与目前的“代建模式”不同。那您认为这在未来是否会成为中国房地产业的发展趋势？
郭汉斌：
这种模式显然不会成为未来的唯一模式。中国房地产业在借鉴发达国家成熟模式的基础上，会在若干年内形成“中国特色”的三种模式并存的格局：
一是大型房地产专业机构仍会坚持“自组团队、自主开发”模式，但也不排除人力资源难以为继的城市，会委托我们这类专业机构开发；
二是大量的旧改项目、非房地产产业投资者以及各种机会偶得的地产项目，大多会委托我们这类专业机构的成熟团队开发；
三是必定会有“胆大者”，从未涉足房地产行业，“偶得”房地产项目后，自建团队找“策划公司、设计公司、施工队”三类机构，自以为可以开发，但难免栽跟头。
东莞日报：
您提到了“投资者委托全程开发模式”给标杆企业的高管提供了广阔的创业空间，那是否意味着未来不少企业高管可能会进入这个领域？
郭汉斌：
也不能这么讲，因为不是所有的高管都能做到全程运营开发。不客气的说，现在不少企业的高管就像是铁路警察，各管一段，开发的就是做开发的，拓展的就是做拓展的，营销的就是做营销的，甚至还有些人在其位而谋不了其政，有些老总连房地产公司基本运作程序都不清楚，立马就被委任为“一把手”。
东莞与松山湖的发展都值得期待东莞日报：
据了解，当初御湖居的客户定位是针对东莞本地置业者，但目前营销中心开放之后来访的更多是深圳置业者，您怎么看待这个现象？
郭汉斌：
我3年就来了东莞，8年离开去上海，年又回到这个城市，10多年的时间，我对这个城市是有情结的，当初做这个项目时，把洋房产品定位于和平方米两个户型面积，是希望留给松山湖及周边追求精致居住环境的客户一个非常好的第一居所。现在项目更受到深圳人的追捧，只能由市场决定了。因为松山湖离深圳确实太近了，交通又便捷，未来几年轨道交通兴许贯通，而且现在深圳人对松山湖的区域价值情有独钟，松山湖已经成为，也应该成为深圳人首选的后花园。
东莞日报：
您如何看待松山湖未来的发展空间？
郭汉斌：
我对松山湖的未来是十分看好的，十年前，王石曾断言“不敢说松山湖是世界上最美的地方，我敢说整个亚洲很难找这么美好的区域”。
一方面松山湖片区的入驻企业越来越多，另一方面片区轨道交通的建设，将会使未来松山湖的升值空间更大。我和松山湖的渊源有12年了，看到松山湖如今的发展与政府的预期是一致的。而如今松山湖片区作为东莞的“高端产业、高端人群、高端居住”的三高格局已定，可以说松山湖的发展前景才刚刚揭开帷幕。未来人们在松山湖会体验到的，不仅仅是高端的生活方式，更是国际化的生活方式。
东莞日报：
您如何看待东莞楼市的发展前景？
郭汉斌：
从3年来到东莞，我对东莞楼市的发展前景始终没有怀疑过，大家可以从网络中了解到本人近七八年以来接受的各种主流媒体的专访。
东莞位于广深港黄金走廊，房地产行业的发展无论如何都不会太差，而现在的东莞也面临着契机。首先是东莞的产业调整已经看到了一定的成效，未来的消费基础会发生变化。二是东莞的硬件设施水平真的很高，交通路网四通八达。可以说，东莞城市的交通配套水平高于国内许多二线城市，接近京沪广深四大一线城市，所以本人在8年的一次高端论坛上断言“东莞城市化春天刚刚到来”。
注：年9月12日，“翔龙御湖居”项目开盘遭疯抢，一小时内所有房源全部售罄，一举刷新洋房产品销售记录，成为年度东莞首个日光盘，造就了珠三角洋房产品的销售奇迹！预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇