8月31日，华润万象生活向港交所递交上市招股书，正式开启上市之路。

在汹涌的赴港上市潮中，华润万象生活显得与众不同。作为唯一具有超级商业IP的物业公司，华润万象生活的递表，既代表着资本市场对物业管理行业价值的认可，也将反映资本市场对物业公司整合商业运营服务的价值判断。

背靠华润置地，华润万象生活的上市引发了诸多猜想。其中，最为关键的是华润置地是否会将万象城等顶级商业IP注入即将上市的物业公司中。不难理解，在众多物业公司中，能否具备独特的IP将对自身未来发展及资本市场的表现产生重要影响。

随着招股说明书的披露，答案终于揭晓。华润置地将商业运营等业务注入物业上市主体中，为华润万象生活的后续发展开辟了新的增长极。

招股说明书显示，按年购物中心物业管理服务收入计算，华润万象生活在中国所有的购物中心运营服务供货商中排名第2位。截至6月30日，华润万象生活向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为.4万平方米。

相比住宅物业，商业运营的物业管理费较为可观。在年、年及年与年上半年，华润万象生活购物中心加权平均物业管理费分别为15.06元/平方米/月、15.34元/平方米/月、16.26元/平方米/月及14.96元/平方米/月。

华润万象生活表示，其购物中心品牌“万象城”及“万象汇”以及强大的商业运营管理能力较强，按年所管理重奢购物中心数目计算，华润万象生活排名第一。截至6月30日，华润万象生活管理22个万象城旗下的购物中心及26个万象汇旗下的购物中心。

作为国内的商业运营公司之一，商业运营等业务注入华润万象生活后最显著的影响，便是华润万象生活的营收构成。

根据华润万象生活招股说明书，年之前，商业运营服务是华润置地商业物业开发及投资业务的一部分，华润万象生活以集团内跨部门服务的形式向购物中心提供商业运营服务，并不另行收取费用。从年1月以来，华润万象生活逐步将商业运营服务作为一个独立的业务分部，并开始从该项业务确认收入。

今年上半年，华润万象生活购物中心商业运营服务实现营收2.90亿元，在整体营收中占比接近10%。横向对比来看，早前上市的宝龙商业上半年商业运营服务实现营收1.48亿元，仅为华润万象生活相关业务营收的50%左右，在整体营收中占比为19.72%。

在商业综合体等业态中，运营与物业管理一体化特征十分明显，而商业综合体物业管理相关服务，往往是商业运营及物业管理服务分部最主要的收入来源。

上半年，华润万象生活商业运营及物业管理服务分部中，来自购物中心物业管理及其他服务的营收高达5.94亿元，在整体营收中占比接近20%，营业收入较商业运营服务营收翻倍。同期，宝龙商业的商业物业管理服务营收高达3.67亿元，在整体营收中占比接近50%，这也是为什么将宝龙商业归为物业公司的主要原因。

来源：招股说明书

在商业运营相关业务的整体注入下，华润万象生活的营收结构也将持续改善。其中，住宅物业管理服务的营收占比从年的67.15%下降至今年上半年的53.63%，商业运营及物业管理服务的营收占比从年的32.85%上升至今年上半年的46.37%。

来源：招股说明书

除了营收的变化，毛利率的变化更加惊人。

在-年，华润万象生活住宅物业管理服务的毛利率稳定在12%左右，仅有今年上半年受益于疫情期间国家的一系列扶持政策，毛利率突破13%。商业运营及物业管理服务分部的毛利率则实现四连跳，从年的14.19%上升至今年上半年的35.79%，并带动整体毛利率从年的13.02%上升至今年上半年的24.10%。

显然，商业运营及物业管理服务给华润万象生活带来了质的变化。而除了营收及盈利方面的影响，业务协同方面亦充满想象空间。

华润万象生活表示，通过管理大型商业综合体的资源及经验，包括住宅物业、购物中心及写字楼等相互临近的多种业态及空间，华润万象生活建立了全业态物业管理能力。此外，通过不同物业之间天然的物理及商业联系，华润万象生活建立了生活服务平台，为在管物业内生活、购物及工作的人群提供全方位的服务。

不难发现，无论是购物中心与住宅物业的协同，还是购物中心与写字楼的协同，抑或是住宅物业与写字楼的协同，华润万象生活都大有可为。

与万科物业等进入城市服务领域并谋求在各业态间协同发展不同，华润万象生活根据自身特点，发挥各业态潜力，在服务对象方面不断发力，充分挖掘消费潜力，助力自身的各业务发展。

目前，华润万象生活已推出了一系列面向客户及用户的移动应用程序和

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