低调多年的布吉，最近存在感很强。

十四五规划布吉划入核心区，忽然之间就被推到聚光灯之下。

前两天去布吉调研，两个事情很吓人：

有二手房成交破11万/平了，还有楼盘挂牌价高达12万/平。

如果你问我现在布吉能不能买，我只想说，能，尤其是刚需。

深度揭秘刚需天堂——布吉

对老深圳人来说，布吉一定不陌生。

曾是深圳第一大镇，老深漂的第一站。

每次去布吉，都觉得这是深圳最有厚重历史感的地方。老派的建筑、立在坡上的房子、熙熙攘攘的人群......

这一次调研，我们抛开偏见走了一遍布吉。从规划、片区情况、居住体验等客观总结它的几个特征，下面逐一分析。

Θ特征一：别喷布吉没有产业，定位是宜居新城，以居住为主！

关于布吉，最近最火的就是：成为都市核心区。

这是深圳“都市核心区”首次突破原“特区管理线”，把原关外街道划入，首次跟罗湖、福田、南山等中心区在“同层次”。

这次给布吉的定位是：生态宜居、交通便利的现代化新城。

看起来高大上，但仔细看会发现，大而泛，没有具体指向，也没有明确产业规划。

说白了，给布吉的定位是居住为主，而不是产业新城。

Θ特征二：别怪布吉房价稳，刚需为主泡沫小！

之所以说布吉泡沫感小，是因为它由自住的刚需支撑，而不是炒房客。

布吉作为上世纪末广东第一经济强镇，是很多深漂的第一站，也是很多刚需上车的第一站。

在深圳历年二手房成交量排行榜Top10中，布吉占有一席之地。毫不夸张的说，10个买房人就有1个在布吉。

因为是自住为主，鲜有炒房客，只有深圳普涨的节点才会涨，其他时候布吉房价都很稳。

所以，对于布吉大家从未有过泡沫感，常年调侃“布吉不急”。

定位是宜居新城，未来布吉也都很难有泡沫。

至于为何这么多刚需选择布吉，有三个原因：房价便宜、配套够全、离市中心够近。

在深圳这座遍地10万+/平的城市，布吉还有4万左右一平的楼盘，并且靠近罗湖，去福田也很方便。

有人说，罗湖也有刚需能买的房子，为什么买布吉？答案是罗湖很难找到大而纯粹成熟的居住区。

因为早年的城市规划和土地性质原因，短期内罗湖很难大拆大改。而布吉过去以住宅和城中村为主，地块性质相对纯粹，现在片区内建面最好的区域就是拆后重建的。

Θ特征三：更适合刚需，改善家庭谨慎选择！

布吉和所有老城区一样，什么都有，但又什么都不太够。优缺点明显，让人又爱又恨。

优势总结有三：

1.布吉所在的位置比较中心，靠近罗湖和福田，自驾去市中心很近。并且作为老城区，布吉的居住氛围浓厚，大街小巷随处可见的家庭组合。

2.片区有三条地铁（3、5号线在运营，14号线预计明年开通），去罗湖、福田30分钟左右就能到，换乘去南山也很方便。

2.大大小小的商场很全（老商场有布吉中心广场、悦购汇、新一佳、天虹等，新商场有万象汇），日常生活和购物都能满足。能买到5块钱的煎饼，有24小时不打烊的便利店，也有华润的商场可逛。

华润万象汇晚上人流量较大

劣势有三：

1.路面交通严重堵塞，地铁拥挤。布吉57.3万的人口，现阶段两条地铁容量是超负荷状态，各种主干道被高架桥分割，很窄。

自驾出行很堵，地势不平、路窄车多导致路面交通压力大。地铁也一样，虽然有两条但对于几十万的人口简直是杯水车薪，早晚高峰没点实力根本上不去。

2.教育资源紧张，排得上名字的公立学校都没有。整个龙岗的学位也只有16.87万个，即便把布吉人口数据砍一半，学位缺口也还是很大，每年学位预警少不了布吉。

好的学校，都是私立。像百合外国语学校，作为深圳最知名的私立学校之一，在禁止“掐尖”之后虽然现在只面向龙岗招生，但紧缺的学位竞争依旧很大，加上高昂的学费，普通家庭仍难以享受到优质教育资源。

3.片区内缺少体育馆、图书馆、文化中心等各类文娱配套。老城区最大的劣势就是发展过早，加上历史局限性，没有考虑到精神层面的生活，缺失了这一块配套。

高架桥、地铁轨道把主干道划分成几条窄道

整体来看，现在的布吉比较适合初级阶段的刚需，毕竟两三公里范围内地铁、各类商场都有了。但对于居住环境、配套、学校都有更高需求的改善家庭，目前布吉很难满足。

但是，这种局面在旧改之后都会得到改善。针对交通拥堵的情况，布吉规划有云巴、商业、学校什么的已公示的旧改项目基本都有配建，布吉公园、文体中心之类的文娱配套也都陆续落地。

未来的布吉会很好，但需要等。

Θ特征四：海量旧改直接决定布吉未来的变化！

旧改方面，布吉有庞大的旧改面积，目前不少项目已经立项、公示、和动工。有机构梳理，目前布吉片区规划约30个旧改项目，超万㎡的体量。

巨量的旧改里，布吉新城是最核心的一个。

现在说起布吉的定位规划，布吉新城绝对是出现频率最高的词。

按早年公示的规划，布吉新城将连接深圳东站片区，打造一个产城融合的新中心。

规划有+米地标布吉塔、布吉中央公园，布吉公园、东站枢纽上盖生态公园等。

前面提到布吉的一些劣势，也是要通过旧改来改善。从片区已公示的旧改项目来看，未来布吉的教育资源、商业、文娱配套都会有所填充。

可以说，布吉旧改对片区内各类配套完善有直接影响。

表格数据于年11月统计仅供参考

但我们在调研中，发现布吉新城规划范围内动工的项目不多。

以体量最大的布吉一村改为例。年意愿公示后年便开展测绘工作，3年过去，我们这次踩盘也还没看到动工。

布吉公园工地，年12月31日施工

布吉一村

咨询片区卖回迁房的中介，对方透露项目虽然立项了，但是还没有开发商。显然，这样的说法和官方公示的华侨城已经入驻相违背。

这其中的情况我们不得而知，但日前龙岗发了布吉新城片区城市更新的前期服务公告，后续情况如何我们会跟进报道。

除此之外，备受

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