来自温豪宅的数据显示，今年1-2月份，温州城区57个高端小区仅成交了26套二手房，大部分小区都是零成交，个别高端小区甚至1年多时间没有成交案例，高端二手市场极其低迷。但有意思的是，1-2月位于滨江CBD的滨江万象天地却成交了9套，占整个高端二手房市场的35%，成交量强势难挡。为什么会有如此巨大的反差？背后又有什么样的市场逻辑？我们一起来看看。

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

华润·滨江万象天地（备案名：九宸园）位于鹿城区滨江街道夕照路，市第二十二中学西北侧，滨江花园以南。

滨江万象天地区位条件优越，位于滨江商务区核心地段，周边聚集各大银行总部、金融中心、及市民中心。

项目区位图

由于周边不少项目正在建设中，当前有不少市政道路尚未通车，CBD的氛围也较为缺乏，反而给人一种“工地感”。

受此影响，目前，滨江万象天地周边生活配套较为缺乏，尽管项目自带的底商已经开业，但以中介门店、低端餐饮、装修配套为主，总体档次较低，难以满足日常生活需求。

当然，近期也有证券营业部选址于滨江万象天地底商，与周边银行、保险等金融机构及多个高端住宅的交付，也有一定关系，正向着更好的方向发展。

滨江万象天地实景

滨江万象天地由3个地块组成，相当于3个独立小区，地块中间为房企同步代建的公园绿地、市政道路，是温州少有的街区式、开放式商品房。

当前，滨江商务区各小区多以铝板干挂为主，包括鹿城公馆、珑悦、学院十一峯等，而该小区建筑立面以仿石涂料为主，局部石材，整体形象面干净、清晰，与铝板、石材干挂相比，缺少高端住宅应有的质感。

项目外立面实景图

该小区共9幢，共计套房源，标准层高约3米，首次开盘于年9月29日，面积段约-㎡，毛坯均价约3.2-3.7万元/㎡，采用旧计容政策，毛坯交付，全部为错跃户型，得房率基本超过%。

该小区于年中旬交付，尽管曾在外立面、公厕等问题存有异议，但入户大堂、地下室过渡厅等公共装修部分，以及建筑质量、园林绿化等广受业主认可。

目前，该小区部分房源享有二线江景，但今后将会受到建设中的温州金融保险产业项目遮挡。不过，金融保险产业项目建成后，将有利于带动滨江商务区商业、商务氛围的形成，未来生活将更便利。

项目楼幢图（来源：温豪宅）

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

目前，滨江万象天地中高楼层挂牌价普遍在3.7-4.2万元/㎡之间，其中低楼层挂牌价在3.1-3.5万元/㎡，价格在3.5-3.8万元/㎡的市场接受度较高，价格再往上攀升至4万+元/㎡，转手难度逐渐变大。

今年1-2月，在楼市极其低迷的背景下，共成交了9套二手房，这些房源以中低楼层居多，总价段大部分在-万之间，成交均价在3.5万元/㎡左右，其中㎡房源比其他大面积段房源更受欢迎。

少有的冷市一簇红。

那么，到底是价格吸引了购房者，还是另有其他原因？

我们先看房价。第一个维度，我们对比该小区曾经的开盘总价来看，5幢中间楼层及8幢低楼层的业主，获得超越银行利率的回报，其余房源基本只能做到保本，个别房源甚至是亏本售卖。

可以看出，因滨江万象天地开盘价格的楼层差及边套差较大，成交的房源如果楼层越高、或是边套房源，实际利润率会更低一些（如下图表）。

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楼市温州LOUSHIWENZHOU

在市场成交氛围仍没有改善的背景下，这个小区为什么近期成交量却爆发了？

最大的原因还是滨江万象天地的地段、错跃产品、毛坯交付等稀缺要素，受到购房者认可!

其次是-万的总价、约3.5万元/㎡的单价，刚好达到温州高端住宅的起步价位段。滨江上品、华润九悦、江山云起、瓯江峯汇等新盘均已售罄，滨江商务区几乎无新房在售。

房价的第二个维度，就是去年，该小区附近的天樾玺地块，地价竟高达3万+，可以想象未来房价会更高。

同时，今年随着“拥江发展”战略的确立，滨江商务区被列为瓯江新城核心，可以预料将启动新一轮大开发、大建设，未来潜力可见。

滨江商务区实景图（黄圈处为滨江万象天地）

综合来看，在豪宅更新迭代加快的背景下，新生代豪宅购房主力军，更青睐城市稀缺资源、现代化的建筑风格、极具个性的装修风格。

如今市面上流行、只做卫生间或厨房的0元/㎡装标，最早就是诞生于豪宅之中。

同时，曾经主打市中心地段的老牌豪宅，认可度已逐年降低。曾盛极一时的欧式风格建筑、装修，也渐受冷落。

因此，滨江万象天地逆市一簇红的表现，合适的价格，加上滨江商务区核心地段、毛坯错跃产品，都是实打实的加分项。

再加上滨江商务区的未来发展潜力，这一波二手房成交量的小爆发，也在情理之中。