关于最近的南京楼市，你是不是有许多疑问：

河西中世茂天誉凭什么拿到元/平的销许？南部新城有何底气放风5万/平？江北核心区均价元/平的均价，还值得入手吗？关于LPR，究竟要不要转？

昨晚（4月21日），“楼市大咖云客厅”在润辰府

悦辰府营销中心进行全程抖音直播。地产锐评主笔马乐乐与项目销售经理王媛媛，一位是资深地产评论人，一位是资深一线销售人员，他们对南京楼市有何见解？

大咖档案

马乐乐：地产锐评主笔，从政法记者到楼市专家，深耕城建、国土、房产、政法条口，穿越楼市冷暖周期，对房地产有深刻见解。还是位半职业的财经观察者，看得懂财报，写得了地产股，从财经角度看地产。

王媛媛：润辰府

悦辰府项目销售经理，入职南京正荣5年，团队业绩多次排名区域第一，拥有丰富项目销售管理经验，年度南京正荣金牌销售经理。关于买房，有自己的深刻见解。

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LPR到底要不要转？

王媛媛：很多客户都有疑问，包括我自己，LPR到底要不要转换？

马乐乐：LPR的计算公式稍微有点复杂。4月20日，最新LPR公布，五年期LPR为4.65%，比前值低10个基点，此前为4.75%。从目前的趋势来看，很有可能还会再往下走，预计今年年底跌到4.5%左右。

LPR的问题转不转，没有太多需要顾虑的，答案是转。利率是与经济热度相关的，如果经济过热，就要加息，经济成本要抬高；如果是经济有下行压力，那必然是松绑货币，市场利率就会下行，这是一个长期的趋势。

王媛媛：你预测LPR的基准会怎样？

马乐乐：个人预测LPR的基准会缓慢地下行。很多人疑问会不会负利率，这个可能性不大，我们不是欧美，中国经济的活力和增长还是在的。但是从长期来看，LPR的下行是大概率，这个没有什么疑惑的。中国告别了GDP的高增长时代，进入高质量的增长时代。

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哪些区域有房价上涨的潜力？

王媛媛：最近很多区域都出现了价格上调，那您觉得，南京什么样的区域，才具备房价上涨的潜力？

马乐乐：主城区域和多重确定性利好加身的新兴板块，还是有上涨的潜力。

原因很简单，过去4年时间里，房地产调控很严厉，这次调控彻底改变了此前调控的思路，与以往限贷、提高首付门槛等常规手段所不同，这一轮调控是以限价为核心的严厉政策，结果很明显：产生了大量的倒挂盘，市场价格体系是处于“混乱”的状态，出现了很多怪相，为了解决这些怪相，南京又出现了公证摇号，这是一环套一环的，让大家平等地去抢福利房。

所以，今年需要彻底解决倒挂盘，让市场归市场。如果以后没有倒挂盘，之前很多人“买房就买中签率低的倒挂盘”的刻板现象也将会解决。

王媛媛：其实现在南京有倒挂盘的区域也不多了。

马乐乐：对。河西中是其中一个，世茂天誉元/平的均价，很多人问能不能买，有这种疑惑的人，只要想想单价6万在河西还能买到什么样的房子？想清楚这个问题，就知道世茂天誉能不能买了。

同样的还有河西南。春节后，河西南优质的二手房已经卖到了近6万/平，按照这个标准看看5万2的河西金茂府与6万4的葛洲坝南京中国府，你就会发现，这个价格是值得的。

还有我们今天所在的江北核心区，高层均价被限在元/平，基本上是处于开盘就光的状态。如果今年，这个价格小小地上浮3%，你觉得能不能买？还是可以的。

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南京楼市，有点“小兴奋”和“小焦虑”

王媛媛：作为一线的从业人员，从3月中下旬以来，我发现我们案场的来访量越来越多，平均每天每个销售能接待十几位买房人，周末的来访甚至能达到项目刚公开时候的水平，明显感觉到市场在回暖，买房人的心态在变化。马老师怎么看待现在的南京楼市？

马乐乐：确实，最近的南京楼市，有点小兴奋和小焦虑，主要表现在以河西中部为代表，很多区域的新房价格出现了明显变化。

4月9日，世茂天誉拿到了最新一批房源的销许，均价元/平，这个价格是简装的概念，加上项目的精装包，其实河西的事实新房价格已突破了5万/平的大关。

这周，燕子矶的新盘仁恒公园世纪即将对外公开，据说要冲4万/平，再加上即将首开的万象天地九悦，据说物价批到了元/平。此前新房价格被摁在3万/平的燕子矶，随着这两个楼盘的入市，整体均价很快就会被拉起来。

包括河西中、南部新城等区域的纯新盘陆陆续续释放了放风价，这些不断刷新的数字，让买了房的人“小兴奋”，还没买房的人“小焦虑”。

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限价，正在被模糊和遗忘

王媛媛：我们该怎样看待南京新房价格的浮动？

马乐乐：这个现象意味着，南京楼市的限价正在被模糊和遗忘，“一刀切”的限价政策将会慢慢退出。今年主管部门对新商品房的定价开始考虑多种综合因素，比方说：

第一，新房定价开始参考区域内其他新房的价格，这个标准是此前一直坚持的，没有异议；

第二，如果没有新房，则开始考虑周边二手房价，倒挂盘将会越来越少。最典型的，便是河西南。在河西南新房被限价3万5时候，二手房价早就坐稳了5万+的大关，随着河西南3万5时代的结束，河西南新房与二手房的倒挂，正在缩小。

第三，考虑商品房的品质，综合考虑产品业态、精装修的品质等等，不再单纯地一刀切。过去4年的限价，导致了南京出现许多楼盘减配的现象，买房人要的不是减配，而是好房子，价格是其次的。这一点，将解决南京缺少好房子的怪圈。比如，葛洲坝南京中国府，做出了南京目前顶级的产品，主管部门也考虑到了这特殊因素，所以批给这个项目6万4的价格。

去年限价下的江北楼市，新房价格被“一刀切”到3万/平，无视品牌、业态、装修标准等等，核心区与非核心区的房价差距很小。但今年，润辰府、悦辰府的洋房均价为元/平，与项目此前元/平的高层均价就拉开了价格差，前者是低密洋房，后者是高层，有价差才是合理的。

第四，酌情考虑开发商的成本。河西南葛洲坝南京中国府和金茂府，从年5月拿地到年底拿到销许，3年半的时间，葛洲坝、金茂和电建，这三家房企都不容易。尤其是葛洲坝，平起步的大平层、“5G科技”体系，定价部门也考虑到了这些因素，所以葛洲坝能拿到元/平的均价。

如果你是一个嗅觉灵敏的买房人，那你就该渐渐忘掉限价，在南京楼市寻找好的产品。

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江北新区，能不能买？

王媛媛：从年江北新区成立以来，很多人都问这里的各项利好会如期落地吗？我在江北新区买房，值得吗？

马乐乐：买房要算大账，不能只算小账。什么小账？平时我们买房就算小账，总价多少？户型多大？楼层怎么样？这些都是小账，是需要考虑的。

但最重要的是要算大账。大账其实就是个逻辑问题。我们所在的城市，人口是持续流入的，是长三角唯一的特大型城市。

首先，买房不能局限在一城一池的窠臼中，全国正在鼓励二线城市、省会城市做大做强，这是大的方针和既定事实。

第二，城镇化还是继续，鼓励都市圈的发展还在继续，包括宁镇扬一体化，还在积极推进。如此背景下，说明南京还在继续有人口流入、资金流入和科技型、研发型、高质量企业流入，还有新兴产业。在这种情况下，在南京买房总体上是没错的。

过去十年，我们说买房看河西。河西之后，能在一张白纸上实现更好规划蓝图的区域，只有江北新区，举全省之力发展江北新区。这里的城建规划蓝图，教育、医疗、商业等配套在不断做加法，同时还有产业，从大逻辑上看，在这个区域买房，也是没有问题的。